Рынок складской недвижимости стоит на пороге больших перемен.

07.08.2006 10:24:09 116
 О том, в каком направлении развивается складской рынок в Москве, Петербурге и других регионах, и что ждет его впереди, читайте в предлагаемой статье.

Источник: «Эксперт» №27(521)

В последнее время инвесторы развили бурную активность на рынке складской недвижимости. Лидерами по объемам строительства складов стали Москва и Петербург, что вполне закономерно — на эти города приходится более трети российского товарооборота. По прогнозам экспертов, в текущем году в Московском регионе будет построено почти в два раза больше складов, чем в 2005-м. Крупнейшие логистические проекты в Подмосковье планируют реализовать австрийская группа C.R.E.D.O. (терминал площадью 110 тыс. кв. м) и фонд Capital Partners (логистический парк площадью 600 тыс. кв. м). В окрестностях Петербурга в разных стадиях реализации находятся проекты общей площадью порядка 800 тыс. кв. м. Для сравнения: раньше в питерских пригородах ежегодно вводилось порядка 120–170 тыс. кв. м складов.

Растет количество новых складских проектов и в крупных региональных центрах. Французский логистический оператор FM Logistic планирует построить складской центр в Ростовской области, Международное логистическое партнерство (его совладельцами являются Виктор Вексельберг и Александр Мамут) и Национальная логистическая компания (входит в консорциум «Росеврогрупп») намерены построить логистические парки в Новосибирске.

Если все заявленные проекты будут реализованы, то уже через два года объем складского рынка увеличится весьма значительно. В то же время на рынке наблюдается другая любопытная тенденция. Несмотря на вал складских проектов, многие российские производители и ритейлеры начинают плести собственные складские сети.

Складов не хватает

Эксперты складского рынка утверждают, что спрос на качественные склады превышает предложение в полтора-два раза. Такой уровень спроса объясняется желанием компаний максимально сократить сроки движения товара по всей цепочке поставок. Безусловно, наиболее предпочтительны склады, отвечающие европейским стандартам, то есть помещения со строгим температурным режимом, пожарно-охранной сигнализацией, ровными полами, высокими потолками (не менее 8 м), системами многоярусного стеллажного хранения, тепловыми завесами на воротах, удобно расположенные вблизи крупных транспортных узлов. Повышенным спросом пользуются крупные мультимодальные терминалы, обеспечивающие использование разного вида транспорта и максимальный грузооборот при минимальных затратах на его осуществление.

Однако предложение таких складов на рынке ограничено. Даже в Подмосковье, не говоря уже о провинции, более половины складских помещений — это старые ангары либо переоборудованные заводские цеха, не отвечающие современным требованиям логистики. В таких помещениях невозможно быстро принимать и обрабатывать товары. В Петербурге из ста более или менее крупных складских комплексов только девятнадцать отвечают современным критериям качества.

Еще одна проблема — острый дефицит больших терминалов, а также складов для хранения и обработки специфических товаров. Например, средняя площадь складских объектов, расположенных в Подмосковье, составляет порядка 1,5 тыс. кв. м, тогда как повышенным спросом пользуются помещения от 3 до 5 тыс. кв. м и более. В Петербурге ощущается недостаток складов, способных поддерживать низкую температуру хранения, а также терминалов для хранения фруктов и овощей.

А где же новые современные терминалы, строительство которых ведется повсеместно? Выясняется, что на рынок они почти не попадают. Более 50% складов класса А и В возводится под конкретных заказчиков (по схеме build-to-suit). А 70–80% площадей в оставшихся арендуют 3PLs-провайдеры (third-party logistics providers) — логистические компании, действующие в интересах третьих лиц. По данным компании «КИА-Центр», только 20% площадей попадает на рынок.

Логистические провайдеры арендуют склады большой площади оптом по заниженным ставкам, а затем предлагают их арендаторам по рыночной цене, в которую включают комплекс своих логистических услуг. При этом основной акцент они делают на услуги с высокой добавленной стоимостью (например, системы идентификации и онлайн-заказов товаров) и ориентируются прежде всего на крупные западные компании, осуществляющие экспансию на российский рынок и не имеющие в нашей стране складской инфраструктуры.

Открыто посланные

Российские компании рады бы отдать логистику на аутсорсинг таким провайдерам, однако их не устраивает соотношение цены и качества предлагаемых логистических услуг. Они утверждают, что рынок логистики в нашей стране дикий и до сих пор слабо развит. И он действительно пока не идет ни в какое сравнение с западными ни по объему, ни по качеству услуг. Например, если крупнейшие западные логистические компании (UPS, Exel) на зарубежных рынках управляют миллионами квадратных метров складских площадей, то самые крупные логистические провайдеры, работающие в России, располагают в лучшем случае 200 тыс. кв. м.

Основные претензии потребителей складских услуг сводятся к низкой скорости обработки товара и неумению логистов работать со специфическими видами грузов. «Большинство логистических операторов независимо от размера не гарантируют высокого качества услуг, — говорит пресс-секретарь компании “Техносила” Надежда Сенюк. — Для нас, например, в логистике важен дифференцированный подход к организации складирования. Продавцам бытовой техники важна скорость приемки товара, его обработки и отправки в магазины. И мы очень недовольны работой одного крупного московского складского комплекса, в котором арендуем помещения. Из-за его просчетов часто срываются сроки поставок в магазины, приходится срочно завозить товар с других складов».

Кроме того, отечественным арендаторам зачастую не нужен широкий спектр дополнительных услуг, которые им навязывают логисты. Для российских компаний главное — быстрая и качественная обработка товара, отсутствие потерь и точный учет. Порой им надо просто быстро перегрузить одну фуру в десять грузовичков и отправить товар в магазины. «Все остальные навороты — штрих-кодирование, системы идентификации товара и прочие “штучки” — большинству арендаторов пока не нужны», — утверждает эксперт по логистике одной из московских компаний Георгий Коломейцев. По его словам, большинство логистических операторов делают ставку на дополнительный сервис намеренно, рассчитывая привлечь дорогих западных клиентов. «Например, одна из московских логистических компаний “заточена” на обслуживание “Лигетт-Дуката”. Всех остальных они открыто посылают», — рассказывает один из наших собеседников. При этом сами логистические операторы признают, что имеют в своем распоряжении значительный объем свободных площадей.

Любители сложных клиентов

Ставка логистических операторов на дополнительные услуги вполне объяснима. Во-первых, такие услуги, а не ответственное хранение как таковое, приносят солидный доход, который с лихвой компенсирует потери от недозагруженности складских мощностей. Во-вторых, этот сегмент рынка характеризуется наименьшим уровнем конкуренции. Компаний, которые называют себя логистическими операторами, в стране уйма. Однако лишь немногие из них способны оказывать широкий спектр дополнительных услуг и инвестировать в технологическое оснащение складов. Лидерами рынка считаются Национальная логистическая компания (24% рынка складов международного класса), FM Logistic (приблизительно такая же доля рынка), «LT Терминал» (6%), «Белая дача» (5%), Tablogix (4%).

«Помимо оказания стандартных складских услуг мы ориентированы на выполнение сложных операций, разрабатываемых персонально под клиента, в том числе связанных со штучной комплектацией, — говорит коммерческий директор логистической компании Relogix (создана компанией “Ренова Капитал”) Алексей Цацулин. — Переставлять с места на место монопаллеты — это простая операция, которая не требует серьезной квалификации. Мы же работаем со сложными клиентами и гарантируем им оптимальную логистическую цепочку. Например, сейчас для компании Procter & Gamble мы создаем систему онлайн-заказов для дистрибуторов продукции. На нашем складе хранится продукция. Дистрибуторы имеют доступ к складской системе управления через интернет и в режиме онлайн могут заказывать необходимую им продукцию. Менеджер P&G одним нажатием клавиши подтверждает заказ, а мы начинаем его комплектовать и отгружать. При этом алгоритм распределения согласовывается с клиентом. Менеджер выигрывает в оперативности, ему не надо самому вручную производить распределение товара между дистрибуторами. Они могут зайти через интернет, посмотреть продуктовую линейку и сделать заказ».

По словам нашего собеседника, добавленная стоимость логистических услуг складывается из нескольких составляющих. В частности, склад приносит доход от хранения товаров, а также от их обработки. Причем в ставке ответственного хранения арендная плата может достигать 90%. Остальные 10% — это затраты на оборудование склада, охрану, пожарную безопасность, инженерию, страхование, обслуживание системы управления складом. «То есть даже при нынешнем уровне ставок на хранение оператор на этом практически ничего не зарабатывает, — уверяет г-н Цацулин. — Себестоимость паллето-места сегодня составляет 35–37 центов. Рыночные ставки хранения находятся примерно на этом же уровне. На хранении мы только “отбиваем” затраты, а если и зарабатываем, то очень мало. Основной доход оператору приносит обработка грузов. Это услуги по погрузке-разгрузке, комплектации, предпродажной подготовке. Здесь средняя рентабельность составляет около 10–15 процентов. При этом она сильно зависит от перечня услуг и уровня клиента».

Генеральный директор компании «Логистик Менеджмент» Андрей Хлус оценивает совокупную рентабельность логистического бизнеса в 25–30%. Заметим, что рентабельность логистических операций на Западе в три-четыре раза ниже и колеблется в пределах 3–4% годовых.

Сами с усами

Не желая идти на поводу у провайдеров логистических услуг и оплачивать дорогую логистику, крупные российские компании начинают строить склады «под себя». Многие из них уже исчерпали возможности снижения производственных издержек и поэтому хотят приобрести дополнительные конкурентные преимущества за счет сокращения логистических затрат, которые в среднем составляют от 3 до 8% конечной стоимости продукта (хотя в отдельных случаях могут доходить и до 40–50%).

Сегодня компании либо заключают долгосрочные договоры аренды, либо приобретают складскую недвижимость в собственность и в дальнейшем адаптируют ее под свои нужды. Таким образом они получают возможность оптимизировать склад под определенный перечень операций, приспособить его под конкретную номенклатуру товаров, обучить персонал обрабатывать специфические продукты. Считается, что собственная логистика обходится дешевле аутсорсинга, поскольку компании оставляют себе маржу логистического оператора. К тому же владение недвижимостью позволяет компаниям повысить свою капитализацию.

Наиболее активно собственными логистическими центрами обзаводятся ритейлеры. «Мы быстро растем, и проблемы с некачественными логистическими услугами доставляют нам много неудобств. Поэтому компания рассматривает вариант строительства собственного крупного распределительного центра в Москве площадью сто тысяч квадратных метров», — рассказывает г-жа Сенюк из «Техносилы». По словам директора управления маркетинга торгового дома «Копейка» Сергея Ломакина, централизованная система логистики и распределения позволяет компании сократить производственные расходы и закупочные цены, поддерживать высокую оборачиваемость складских запасов и обеспечивает бесперебойную поставку товаров в магазины. Сеть «Эльдорадо» намерена построить в Подмосковье и Новосибирске два крупных складских комплекса класса А площадью 100 и 250 тыс. кв. м соответственно. Планирует обзавестись собственными складами петербургская компания «Лента», при этом взяв на себя транспортировку товара от логистического центра до магазина, что позволит ей получить у производителей скидку. В этом году «Лента» намерена инвестировать в строительство складов 18–19 млн долларов.

Не отстают от ритейлеров производители и дистрибуторы. Так, крупнейший московский производитель и продавец мороженого — группа компаний «Рамзай» — планирует вложить 30 млн долларов в строительство логистического центра в Санкт-Петербурге. Ведущий производитель текстиля компания «Альянс ‘Русский текстиль’» имеет восемь распределительных логистических центров по всей стране. Компания MeatLand L&D, специализирующаяся на поставках и дистрибуции мясных продуктов, приступает к строительству собственных распределительных центров в Москве. Она намерена создать в столичном регионе универсальный логистический терминал для товаров с низкотемпературным режимом хранения емкостью 50 тыс. тонн, который будет выполнять функции оптового межрегионального узла. Кроме того, компания планирует построить в Москве два распределительных центра по 10 тыс. тонн, оснащенных современными цехами по разделке и упаковке мяса, для поставок в розничные сети столицы. Причем прежде всего логистические мощности компании будут ориентированы на рынок и лишь во вторую очередь будут использоваться для нужд компании.

Таким образом, рынок складской недвижимости развивается в двух направлениях. С одной стороны, на него выходят спекулятивные инвесторы, реализующие крупные проекты, рассчитанные в основном на западных арендаторов. С другой стороны, масштабное складское строительство разворачивают ведущие российские производители и сети. Рано или поздно эти тенденции приведут к насыщению рынка и снижению арендных ставок, которые сегодня неоправданно высоки. Качественные складские площади в среднем по стране стоят от 110 до 160 долларов за квадратный метр в год. В Европе стоимость аренды складов на 20–30% ниже. «Сейчас арендные ставки уже слегка подвинулись. И если в дальнейшем заявленные проекты будут реализованы, ставки будут медленно снижаться в течение ближайших трех лет. В первую очередь эта тенденция будет заметна в Московском регионе, поскольку региональные рынки насыщаются гораздо медленнее», — прогнозирует руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium Руслан Суворов. Коррекция обострит конкуренцию на логистическом рынке. Тогда появится надежда, что услуги по оптимизации логистических издержек станут адекватными нуждам потенциальных арендаторов и будут предлагаться им по приемлемым ценам.


В последнее время наметилась тенденция снижения арендных ставок на качественные склады
На московском рынке ожидается двукратное увеличение объема предложения складов
Дороже московских складов только лондонские