Выживает быстрейший

Сейчас интернет – точнее, интернет-торговля – влияет на рынок торговой недвижимости больше, чем рост или падение ВВП или ставка по банковскому кредиту. И скорость изменений на рынке резко выросла. Но недвижимость – рынок крайне медленный, сроки проектов измеряются годами, менять что-то в процессе сложно и дорого. И большинство владельцев торговой недвижимости не видят грандиозных изменений, которые предстоят на рынке в ближайшие годы.

Заканчивается эпоха «перепродавца»

Перепродажа чего-либо внутри страны становится все менее успешным делом. Это касается как съёживания оптовых продаж, так и розницы, основанной на чужих товарах, чужих брендах. А ведь совсем недавно киоски, или «острова», в ТЦ приносили отличный доход и владельцам, и торговым центрам. Но наступила новая эпоха, в который Али-экспресс, современные «электронные Лужники» выгрызли доходность из этого бизнеса. Другой любимый арендатор в ТЦ, приносивший отличные арендные платежи – это fashion, продавцы одежды и обуви. И продажи таких арендаторов стремительно уходят в интернет.

У преподавателей в математических кружках для одаренных детей есть любимые задачки. Например, про рост бактерий: «Учёные нашли в космосе несколько бактерий, питающихся кислородом. Бактерии удваиваются в объёме каждый час. За 37 лет, 4 месяца и 8 дней они заполнили 0,1% экспериментальной установки. Когда они заполнят её целиком?». Ответ – осталось меньше суток, даже меньше 10 часов.

На российском рынке розничной торговли, по моему ощущению, проходят похожие события. Интернет-торговля вроде бы еще мала, но уже заметна. Скорость развития настолько высока, что уже в ближайшие годы начнет оказывать колоссальное влияние как на другие формы торговли, так и на рынок недвижимости.

Весь розничный товарооборот в стране составляет немного менее 30 трлн руб., примерно половина из этой суммы – продукты. На все остальные непродовольственные товары по данным госкомстата приходится 15,377 трлн руб.

Продажи в рознице в отдельных магазинах показывают незначительный рост или даже падение. Выручки сетей растут – но в основном за счет открытия новых магазинов. Многие отдельные магазины и целые розничные сети закрываются.

Растёт и количество пунктов выдачи товара клиентам. При таких темпах роста Вайлдберриз может занять 10% рынка непродовольственных товаров в стране. И это рост за счёт оффлайн-магазинов, это перераспределение выручки.
Что важно: Вайлдберриз – это уже не просто магазин, это инфраструктурный проект.

В США есть огромный интернет-магазин (Амазон) – но доставку делает национальная почтовая служба. В Европе много разных интернет-магазинов, много вариантов и служб доставки. В России, если WB будет расти так еще лет 10, мы можем прийти к схеме «один главный интернет-магазин, одна основная национальная частная служба доставки . И пока не видно причин, которые могут это остановить. Другие громко создаваемые маркет-плейсы? Ну, тогда им надо бежать ещё быстрее за уходящим поездом.

Существенно растёт и OZON.ru. Что интересно, юристы этого магазина придумали способ продавать через интернет лекарства с доставкой не в аптеки, а домой. А ведь аптеки – один из существенных арендаторов и в ТЦ, и в стрит-ритейле.
В прессе постоянно обсуждаются, какие альянсы госкомпаний и госбанков, интернет-компаний и ритейлеров подомнут по себя интернет торговлю. Вероятность, что объединение Яндекса со Сбербанком (планы маркет–плейса Беру.ру достичь за 3 года выручки в 500 млрд. рублей уже озвучены) или конгломерат Магнита с Почтой России составят Вайлдберриз и Озону конкуренцию, конечно, есть, но не большая. Они тормозят на старте. Вайлдберриз и Озон имеют фору по времени, уже прикормлены покупатели и поставщики, сформированы привычки у потребителей. И планы Сбербанка создать точки выдачи заказов в своих отделениях – всего только планы.

Для мелких торговцев остаются узкая и сложная специализация, кастомизация товара под потребности клиента, продажа свежеизготовленного, ниша «ультрафрэш». Другие ниши, вероятно, будут полностью заняты «слонами» рынка.

Что же делать владельцам недвижимости? Кафе, рестораны, зоны развлечения, специализированные магазины с товаром, который сложно выбирать, товар, потребность в котором возникает неожиданно и срочно, – это те категории арендаторов, бизнес которых не пострадает или пострадает меньше всего. Важно успеть заманить к себе именно таких арендаторов, лидеров в категории, не упустить их к конкурентам. Многие сети открывают в городе или большом районе один магазин - если магазин убежит к конкуренту, вернуть будет почти невозможно.

Сервис для посетителей, лояльность и гарантии арендаторам, идеальное обслуживание здания – то без чего бизнес торговых центров не выживет.

Однако многие торговые центры не понимают происходящих изменений. А бежать надо было уже вчера, нужно бежать сейчас и быть «в спортивной форме» завтра. Владение торговой недвижимостью перестало быть спокойным размеренным бизнесом.

Сильные, уверенные в себе арендаторы хотят не только низких ставок. Они хотят хорошие, защищающие их интересы договора, хотят получать не голые бетонные стены – а подготовленные помещения. И да, это теперь касается не только иностранных компаний. Всё чаще сильные, успешные торговые сети занимают позицию «Вас много, а я один» не только по отношению к поставщикам товара, но и по отношению к возможным арендодателям. Всегда и везде рынок перекошен в сторону контрагента «с деньгами», а на рынке недвижимости это арендатор.

Ответ на задачу: каждый час бактерии будут увеличиваться в объёме в 2 раза. За 10 часов это 2 в степени 10, что равно 1024.
Тогда 0.1% * 1024 = 102,4% объема сосуда, то есть 100% объема будут достигнуты чуть меньше, чем за 10 часов.