- Главная ·
- Редакционные статьи ·
- Кризисы им не страшны: как и почему районные ТЦ выжили в эпоху перемен
Кризисы им не страшны: как и почему районные ТЦ выжили в эпоху перемен
Недавно мы публиковали статью о незавидной доле торговых центров в условиях экономического кризиса. Точнее, совсем уж незавидной она обещала быть у крупных моллов: ставки падают, вакансия растёт, арендаторы уходят. А вот небольшие районные ТЦ на их фоне пребывают в какой-никакой стабильности, несмотря на все ветра перемен.
Они не стали успешнее, не перетянули на себя трафики, просто все проживающие в округе горожане как ходили туда, так и ходят. Не для масштабных закупок на неделю, а для насущных, злободневных. Формат торговых центров в жилом массиве или у метро в большей степени соответствуют сегодняшнему дню и запросам покупателей.
В чём ещё секрет успеха районников, разбиралось издание Forbes. Главные тезисы и мнения экспертов — в этом материале.
Три беды (с которыми районники смогли справиться)
В настоящее время все торговые центры тянут ко дну три проблемы:
- растущая популярность маркетплейсов,
- бегство международных брендов,
- постоянная угроза COVID-ограничений.
Со всеми тремя на данном этапе смогли справиться небольшие районные ТЦ. Причём не с помощью невероятных стратегий и тактик, а благодаря уникальности формата.
Какой он — типичный районный ТЦ
Вот основные признаки районников, которые обусловливают эту уникальность:
- небольшая площадь,
- непосредственная близость к жилой застройке,
- наличие постоянной аудитории покупателей,
- определённый состав арендаторов.
Площадь
Торговый центр называется районником не только потому, что он расположен в каком-то районе города, но и исходя из его размера, а это незначительные площади — до 20 тыс. кв. м.
Современный районный торговый центр предполагает следующие характеристики: продаваемая площадь не менее 3,5 тыс. кв. м, не более двух этажей, при этом первый обычно предназначен для супермаркета с дополнительным размещением зон розничной торговли, а второй — для розничных магазинов, зоны фудкорта и санузлов для посетителей. Предпочтительны остеклённые фасады и стеклянный вход.
Фото: ru.freepik.com
Близость к жилой застройке и аудитория
Районные ТЦ в основном работают на один район города. Их потребитель проживает в первичной зоне обслуживания и зачастую приходит пешком.
По факту районные центры — это сервисные ТЦ, где ядро аудитории — жители 15-минутной зоны охвата, посещающие объект регулярно либо по пути, либо с целью закрытия ежедневных нужд.
Арендаторы
При такой специфике районники собирают довольно однотипный пул арендаторов. Все опрошенные участники рынка приводят такой список:
- супермаркет,
- аптека,
- зоомагазин,
- хозтовары или магазины фиксированных цен (типа Fix Price),
- салон связи,
- магазин электроники (иногда),
- магазин косметики,
- салон красоты,
- магазины одежды (типа Familia),
- магазин белья,
- ювелирный или бижутерия,
- пункты выдачи заказов,
- отделы с сопутствующими товарами (типа табака, чайной/кофейной лавки, пивного),
- небольшой фудкорт или зона еды (иногда),
- небольшая развлекательная зона (иногда).
Районники vs пандемия
В острую фазу пандемии действовали ограничения на перемещения по городу, поэтому люди шли в ближайший магазин, который зачастую располагался именно в районнике, — прогуляться и совершить покупки. Некоторые только тогда и узнали, что недалеко от их дома есть такой ТЦ с такими арендаторами. И привыкли к нему. То есть пандемия не просто пощадила районники, но даже способствовала росту их популярности.
Фото: ru.freepik.com
Также минимальные потери обеспечил профиль арендаторов небольших ТЦ.
В пандемию общепит в районниках работал на вынос, супермаркеты, аптеки и салоны сотовой связи не закрывались. Получается, они чувствовали себя лучше, чем крупные ТЦ, потому что хотя бы работал первый этаж и работала доставка.
Не было необходимости вести переговоры о снижении ставок, давать арендные каникулы, что сыграло большую роль в коммерческой устойчивости проектов.
В некоторые магазины вроде Familia в эпоху пандемии завезли товары, которые попали в категорию жизненно важных, и поэтому они оставались открытыми. То есть благодаря этому в районниках больше 80 % площадей оставались рабочими, и доход падал до 10 % в максимуме, поэтому они оказались более устойчивыми.
Районники vs e-commerce
Рост популярности онлайн-покупок тоже минимально сказался на стабильности районных ТЦ.
Основной трафик районного ТЦ всегда формирует продуктовый супермаркет, который полностью заменить службами доставки гораздо сложнее, так как некоторые важные и актуальные товары типа алкоголя и сигарет не доставляются.
К тому же почти любая доставка займёт больше времени, чем если потребитель сам сходит и купит всё необходимое недалеко от дома.
Фото: ru.freepik.com
Эксперты подчёркивают, что районные ТЦ в какой-то степени даже стали частью онлайн-торговли: в последнее время там появляются пункты выдачи онлайн-заказов, устанавливаются постаматы, а на неликвидных площадях наряду с классическими продуктовыми магазинами и кафе с доставкой размещаются дарксторы и дарккитчены. Малый формат ТЦ позволяет быстро адаптироваться под новые реалии и обновлять предложения для посетителей.
Районники vs санкции
Международные ретейлеры всегда располагались преимущественно в крупных торгово-развлекательных центрах, районники были для них попросту малы. Поэтому массовый уход первых с российского рынка в 2022 году никак не затронул ТЦ у дома.
В редких случаях районные ТЦ потеряли сейчас кофейни Starbucks или магазины L'Оccitane, но уровень вакансии остался прежним. Поэтому их и называют везучими.
Действительно, у нас всего 2 % площади занимали международные бренды — Starbucks и Bodyshop. Их закрытие не повлияло существенно на деятельность ТЦ. Мы их довольно легко заменили, потому что у нас нет избыточных площадей, это были небольшие форматы, хорошо востребованные рынком.
Фото: ru.freepik.com
И из санкций районники смогли извлечь пользу, так как получили часть аудитории, разочаровавшейся в больших ТРЦ после ухода международных компаний.
Наблюдается перетекание части объёмов транзакций из крупных ТРЦ в локальные объекты внутри районов города. Мы прогнозируем стагнацию показателей в удалённых от плотной городской застройки моллах и медленный рост транзакций в районах.
Их число будет только расти
Также опрошенные участники рынка сходятся во мнении, что строиться в ближайшие годы будут именно районники. Разве что их площади немного увеличатся (из-за спроса со стороны арендаторов, высокой конкуренции внутри и популярности у горожан).
Такой формат стал интересен широкому кругу инвесторов — как крупным, готовым строить целую сеть, так и мелким, потому что объём инвестиций и сроки строительства небольшие.
С точки зрения инвестиционной привлекательности можно сказать, что сейчас однозначно лидируют малые объекты. Необычность кризиса, санкций, абсолютная неизвестность с выходом новых брендов на российский рынок и уходом предыдущих делают вложения в крупные объекты слишком рисковыми. В то же время районные ТЦ небольшого формата, особенно в новых жилых районах, — эта та необходимость, без которой не может существовать современная городская инфраструктура.
Согласно подсчётам, доходность для инвестора при строительстве нового районника может составлять от 15 до 30 %, а порой и выше, даже в нынешних условиях. Если же речь идёт о покупке уже готового арендного бизнеса и управлении им, то доходность варьируется от 9 до 11 %.
Фото: ru.freepik.com
Спрос есть и со стороны арендаторов. В некоторых районниках ставки уже сопоставимы или даже превышают запросы крупных ТРЦ.
Доходность (или товарооборот) с квадратного метра в районном ТЦ может в каких-то случаях быть выше, так как в крупных ТЦ доля якорных операторов может достигать 50 % и, соответственно, средняя ставка размывается. В районниках же небольшая доля крупных «якорей», при этом достаточное количество маленьких помещений, которые поддерживают среднюю ставку по всему объекту на достаточно высоком уровне.
Немного дёгтя — о рисках
После всего сказанного может сложиться впечатление, что районные ТЦ неуязвимы и непотопляемы. Но риски всё же присутствуют. Эксперты видят их такими:
- угроза потери «якоря», которая может оказаться фатальной (речь, в частности, о продуктовом сегменте);
- на районные торговые центры могут повлиять проблемы компаний-импортёров, которые являются основными арендаторами таких проектов;
- в некризисное время трафик у районников могут забирать крупные моллы, дающие больше возможностей выбора покупателям, особенно в пиковые сезоны (новый учебный год, новогодние праздники, смена сезонов и так далее);
- растущая конкуренция со стрит-ретейлом, который в каждом новом жилом проекте становится всё лучше и лучше (возможно, в местах со старой застройкой районные ТЦ будут более востребованы).
Фото: ru.freepik.com
Но, несмотря на всё это, специалисты уверены, что в целом формат небольших районных торговых центров идёт в ногу со временем. Он продолжит активно развиваться и забирать посетителей у крупных центральных моллов.
Материал подготовлен на основе публикации forbes.ru
Фото на превью: ru.freepik.com
.jpg)
