На этой неделе в разделе «Мнения» у нас вышел материал о непростой ситуации, сложившейся в сегменте крупных торговых центров. Речь об активном снижении трафика из-за ухода зарубежных брендов, закрывающих там свои розничные магазины. Такое положение дел негативно сказывается на всех точках продаж, расположенных внутри.

О дальнейшей судьбе ТЦ взялся порассуждать один из ведущих специалистов рынка недвижимости Артём Цогоев. Его прогноз неутешителен: следующий логичный этап развития центров в больших городах — банкротство или снос, а устойчивые секторы торговой недвижимости — стрит-ретейл, малые ТЦ в густонаселённых районах и ТЦ в мелких городах.

Предположим, всё так. Каким же образом обычному ретейлеру искать помещение для торговли? На какие варианты обращать внимание? Советами по теме поделился с порталом marketmedia.ru гендиректор компании «Этерна», эксперт в области управления недвижимостью для ретейла Дмитрий Томилин. Главные мы собрали в этой статье.

Что происходит с ТЦ

После февраля центры стали наиболее пострадавшим сегментом торговой недвижимости. В зависимости от масштаба и ранга пострадали они в разной степени. Рассмотрим по категориям.

Крупные региональные форматы

• площадь — более 60 тыс. кв. м
• всегда привлекали международные бренды
• вакансия крупных ТЦ в среднем выросла на 30-40 %

Фото: ru.freepik.com

Те же одёжные операторы не снимали/покупали отдельные здания в формате стрит-ретейла, а арендовали крупные помещения в больших ТЦ, приводя туда свои трафики и питая почву вокруг для других магазинов и отделов. Центры получали от них не только стабильную аренду, некоторых собственники сажали на процент с оборота ещё до пандемии, лишь бы заполучить в свой пул. Поэтому с уходом таких игроков потери велики.

Заменить крупных операторов сегодня некем, огромные пространства пустеют и зияют дырами витрин. Но нельзя не отметить, что есть условно топ-30 ТЦ по стране, которые всё ещё держат позиции, и пока очереди арендаторов к ним не редеют. Это исключения, но они есть.

Дмитрий Томилин, эксперт в области управления недвижимостью для ретейла

Небольшие районные ТЦ

• традиционно не было и нет больших площадей и потоков, способных соблазнить крупный международный бренд
• уровень вакансии ниже
• заменить арендатора на площади 100 кв. м куда проще даже в текущем положении

Фото: ru.freepik.com

На фоне региональных крупных форматов куда менее пострадавшими выглядят небольшие районные ТЦ. Они не стали успешнее на фоне кризиса, не перетянули на себя трафики, — просто в большей степени соответствуют сегодняшнему дню и запросам покупателей. Формат у метро, в жилом массиве актуален не для масштабных закупок на неделю, а для насущных, злободневных. В районные ТЦ все проживающие в округе горожане как ходили, так и ходят. Ну разве что потребительская корзина стала чуть меньше.

Дмитрий Томилин

Стрит-ретейл

• уровень вакансий стал расти, но пока не так динамично, как в ТЦ
• наблюдается освобождение дорогих площадей на центральных улицах, но это только начало (развитие событий увидим ближе к осени, когда вернётся из отпусков активная часть населения, начнут закрываться региональные производства, а логистические цепочки всё ещё не будут восстановлены) 

Фото: ru.freepik.com

Вот тогда мы почувствуем приближение дна. И главным его вестником будут не столько опустевшие полки с надписями CHANEL или LEVI’S, сколько резко упавшая покупательская способность. Исходя из оборотов, прогнозируемых на таком дне, можно будет начать выбирать точку в формате стрит-ретейла.

Дмитрий Томилин

Кто виноват

Часть ТЦ медленно деградировала долгое время до пандемии… И виной тому было то, что они считали себя хозяевами положения. Мы оптимизировали условия по аренде для клиентов, но наши встречные пожелания большинство арендодателей не слышали. Мы говорили, что в старых концепциях наши обороты не могут увеличиваться, что людям давно уже недостаточно торговой функции, — они приходят в ТЦ для социализации, хотят впечатлений, решения совершенно других задач. Но зачем было нужно меняться центрам, если на них работали трафики современных актуальных концепций?

Дмитрий Томилин

По сути, это закрывало слабости центров:

• отсутствие грамотного маркетинга,
• нежелание вкладываться в развитие общих зон,
• нежелание привлекать развлекательные форматы, не приносящие большую прибыль, но создающие необходимую для покупок атмосферу и поддерживающие тонус ТЦ.

Если до февраля мы на каждом углу говорили о необходимости пересматривать свои концепции и принципы взаимоотношений между арендаторами и арендодателями, сейчас уже странно об этом говорить. Очевидно, что ТЦ необходимо сделать всё, чтобы занять пустующие площади на любых условиях.

Дмитрий Томилин

Что делать

В создавшейся парадигме первое, что меняется для ретейла (непосредственных арендаторов всего колоссального объёма торговых площадей), — это условия игры. Рынок переходит к ним. Настало время новых, свежих магазинов: они впервые могут рассчитывать на флагманские позиции внутри ТЦ, которые раньше им только снились.

Что могут предложить ТЦ

Среднестатистический торговый центр больше не может предложить перспективному арендатору ни трафика ZARA, ни трафика кинотеатров (на фоне отсутствия новых фильмов они потеряли 70 % привычного потока посетителей).

Единственное, что осталось, — выгодные ставки и посильная помощь в открытии магазина.

Фото: ru.freepik.com

Как реагировать арендаторам

А вот арендаторам важно понять, куда на эти выгодные условия стоит садиться, а где они лишь маркер того, что ТЦ скоро закроется.

Осторожно мы бы пока рекомендовали рассматривать варианты аренды в формате стрит-ретейла. Но в целом лучше занять выжидательную позицию, поскольку, если трансформация в самом начале, сложно сделать точный прогноз по конкретной точке.

Дмитрий Томилин

Новые явления на рынке торговой недвижимости

• Некоторые собственники, предчувствуя, куда катятся ставки, пересматривают модели своих бизнесов. Например, владелец двух помещений в хороших локациях стал расширять находившиеся там же собственные пекарни, вытеснив арендаторов, которым годами сдавал не использующиеся для собственных целей метры. В сложившихся условиях это оптимальное решение.
• Многие арендаторы начинают рассматривать не только арендные отношения, но и приобретение помещения, если цена обеспечивает окупаемость инвестиций менее шести лет. Цены на покупку торговой или производственной недвижимости пока не начали массово снижаться, хотя отдельные интересные предложения есть.

С точки зрения прямых инвестиций я бы не стал их рассматривать в непрогнозируемых реалиях, однако в долгосрочной перспективе под некоторые виды бизнеса приобрести свою площадь будет выгодно. Впрочем, сегодня все стратегии перестраиваются, нужно смотреть шире, и, как это цинично ни звучит, брать от кризиса всё, что он неизбежно предлагает людям, способным рушить шаблоны — прежде всего, в своих головах.

Дмитрий Томилин

Как выбирать локацию/помещение для новой точки

Алгоритм выбора помещения для новых точек один, но сейчас внимания заслуживают лишь те площади, которые при изменении конъюнктуры рынка всё равно будут давать предсказуемые показатели (даже в случае пессимистичных сценариев).

Фото: ru.freepik.com

Последовательность действий такова:

1. Произвести анализ по аналогам уже открытых точек, чтобы определить целевые значения (речь об оборотах в аналогичных ТЦ или форматах стрит-ретейла).
2. Произвести анализ параметров помещения и его состояния (любое из них потребует инвестиций в открытие, их следует оценить).
3. Понимая обороты будущей точки и инвестиции, сформировать модель доходности, из которой можно будет определить оптимальную для бизнеса ставку аренды.
4. Провести переговоры с собственником: если его предложение выше полученной при расчётах ставки, в торгах существенно поможет произведённый анализ. Та дельта, о которой будет идти спор, и есть необходимая арендатору скидка, обоснованная его будущей доходностью.

Когда ретейлер открывается впервые (например, в новом для себя регионе), требуется аналитика по аналогичным операторам в выбранной локации (часто — конкурентам). Да, работа более сложная и кропотливая, но именно она позволит занять оптимальную локацию и избежать ненужных расходов в будущем.

Надеемся, эта информация была для вас полезной. Удачи всем арендаторам и арендодателям!

Материал подготовлен на основе публикации marketmedia.ru

Фото на превью: ru.freepik.com